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おまとめローンは住宅ローンに影響する?

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おまとめローンと住宅ローンの審査に影響するの?

おまとめローンを利用している人でも、住宅ローンを利用したい人もいます。そんなとき、おまとめローンで借金があるから、これ以上は借りられないかもしれないと不安になりますよね。いっそのこと、住宅ローンで多めに借りて借金の一本化もしてしまいたい。そう考える人もいるかと思います。ここではそんなおまとめローンと住宅ローンの関係について、わかりやすく解説をします。

おまとめローンの基礎知識

おまとめローンと住宅ローンの関係を理解する前に、まずはそれぞれの基礎知識を身につけておきましょう。おまとめローンは借金の一本化を行うための商品で、複数の金融機関から借りているお金をひとつの金融機関にまとめることで、無理のない返済計画を立てることが出来ます。

例えば、4社からお金を借りているとして、それぞれの返済日がすべて違う場合、1ヶ月に4回も金策に回らなくてはいけないこともあります。どこか1社の返済が滞ってしまうと、また別の金融機関から借りてしまうという負のスパイラルに陥る可能性もあります。

4社から200万円を借りていて、月々の返済総額が8万円にもなり生活を圧迫するようなケースも、おまとめローンを利用することで、月々の返済総額をもう少しゆとりのある金額に変えることもできます。月々の返済額が8万円から3万円になるだけで、生活に余裕ができ返済しなくてはいけないというプレッシャーからも開放されます。

ただし、おまとめローンを利用しているというのは、金融機関側からすると過去に多重債務に近い状態にあった人で、しかもすでに多額の借金を抱えている状態ですので、新たにローンを組むとなると、要注意人物として厳しく審査される可能性があります。

おまとめローンをしていることが確実に新しい借り入れに対して、マイナスに働くことがあってもプラスに働くことはほとんどないと考えておきましょう。

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンは、住宅の購入やリフォームなどの住宅に関わるお金を貸し付けるものです。住宅は高額な買い物になりますので、貸付額はとても大きくなり、返済期間も長くなることが特徴のひとつです。

一般的にローンは借入額が大きくなると金利が低くなるため、その金利の低さが他のローンと比べて圧倒的に低くなります。金利は商品によって変わりますが、2016年12月現在の変動金利は0.5~1.16%で、35年固定金利は0.7~2.34%です。

みずほ銀行のカードローンの金利が3.5~14%ですので、これと比較すると住宅ローンの金利がいかに低いかがわかります。ただし、借りるお金の桁もひとつ違いますので、金融機関に支払う利息にはそれほど大きな差はありません。

金利が低いため、住宅ローンの審査は厳しいと言われていますが、金融機関は住宅を担保にすることが出来ますので、必ずしも「低金利=審査が厳しい」という図式が成り立つわけではありません。これは多くの人がお金を借りて家を建てたり、マンションを購入したりしていることからもわかるかと思います。

住宅や土地が担保になっていることで、年収に見合った借入額であれば、数千万円という大きな金額でも貸してもらえるのが住宅ローンです。平均的に年収の6倍くらいまでであれば、審査に通る可能性が高くなります。

おまとめローンと住宅ローンの違い

おまとめローンも住宅ローンも共通しているのが、「貸したお金をきちんと返してくれる人に貸す」という点です。継続した返済を期待できない人には、少額であっても貸したくないというのが金融機関の基本的な考え方です。

その上で両者の違いを考えたときに、最大の違いは担保の有無です。おまとめローンは無担保で、あえて言うならば信用を担保にお金を貸すことですが、住宅ローンは信用という目に見えないものではなく、住宅や土地といった資産価値のあるものを担保にします。

このため住宅ローンの実質の借金は、借入額から住宅の価値を引いたものです。3000万円借りたとして、家や土地の価値が2500万円だとすると、実質の借入額は500万円となるため、大きな金額でも金融機関は貸付をしてくれます。

とはいえ利用者は返済できなくなると家を失うというリスクが発生します。おまとめローンの場合は、返済できなくなったときに失うものは基本的に信用だけです。もちろん信用を失うことが社会的には大きなマイナスになり、持ち家がある場合はその家を失う可能性もあります。

住宅ローンは未来に対する前向きな借金として位置づけられ、おまとめローンは過去の返済という後ろ向きな借金とされていますので、住宅ローンを利用していることは社会的にマイナスなイメージにはなりませんが、おまとめローンを利用していることは、どうしてもネガティブなイメージになるという違いもあります。

おまとめローン返済中は住宅ローンの審査は厳しい?

一般的におまとめローンと住宅ローンには関係性はなく、それぞれが独立したものだと考えられていますが、実際の審査においてはお互いがまったく関係ないとは言い切れません。おまとめローンを利用しているからという理由で即審査落ちするということはありませんが、少なからず審査に影響を与えます。

金融機関がお金を貸す場合に重視するのが返済比率です。返済比率は年間返済総額が年収の何%になるかを表したもので、年収が500万円で年間の返済総額が80万円の場合は、返済比率が16%です。

金融機関は返済比率25~35%を上限としてお金を貸してくれます。それ以上の貸付は返済が苦しくなって債務整理されてしまう可能性もありますので、金融機関は無理のない返済ができる範囲で貸付を行うのです。

そこで問題になるのがおまとめローンの返済です。おまとめローンをしている場合はすでに月々の返済があります。この月々の返済額を含めて返済比率を考えますので、おまとめローンの返済を行っている場合は、借りられる額がどうしても少なくなってしまいます。

おまとめローンをしている人が、住宅ローンの審査で厳しく見られるのはこのポイントだけです。複数の金融機関からお金を借りて返済に追われているよりも、借金を一本化しているほうが、審査では有利になることがわかります。

審査を受けるには、もちろん借金をしていない状態が理想ですが、複数社から借金がある場合はむしろおまとめローンで借金を一本化しているほうが審査では有利になると考えられています。

おまとめローン返済中に住宅ローンを利用するコツ

それではあおまとめローンを返済中に住宅ローンの審査に通過するためのポイントを紹介します。

借金は完済しておく


もし借金の完済が数カ月後に迫っているなら、慌てずに完済を待つようにしてください。借金の額だけでなく、借金の有無や完済の履歴も審査に影響を与えます。借りたお金をきちんと返済したという実績は審査ではプラス評価になり、直近で返済できそうな場合は、完済してから住宅ローンの審査を受けてください。

勤続年数は3年以上が理想


転職したばかりで勤続年数が短い場合は、またすぐに辞めてしまう可能性が高いため、審査を通すためには、3年以上の勤続年数があることが理想です。もし転職を考えている場合は、転職後ではなく転職前に審査を受けるようにしましょう。また、あと数ヶ月で勤続年数が3年になるようなケースも、慌てて審査を受けるのではなく、有利な状況になるのを待ってから申し込みをしてください。

身の丈にあった住宅を購入する


最も大事なことは、自分たちの身の丈にあった金額の住宅を購入するということです。おまとめローンの返済中ということは、生活も決して余裕があるわけではないかと思います。家を購入するとなると、最新の機能が詰まった家が欲しくなりますが、購入することでさらに生活を圧迫するような住宅の購入はNGです。

住宅ローンを借りたいのであれば、自分たちの収入に見合った金額の住宅を選ぶようにしてください。借りることができるお金はおまとめローン分だけ低いということを頭に入れておきましょう。

同じ金融機関でおまとめローンと住宅ローンを使うメリット・デメリット

おまとめローンを利用している金融機関で住宅ローンの審査を受けると、審査が厳しくなるのでしょうか?それとも審査が通りやすくなるのでしょうか?

金融機関はお金を貸すことで商売をしていますので、基本的には同じ金融機関でおまとめローン(カードローン)も住宅ローンも利用するほうが有利です。例えばみずほ銀行のカードローンの場合、みずほ銀行の住宅ローン利用者は金利が0.5%引き下げられます。

また、おまとめローンも滞りなく毎月の返済を行っているのであれば、その履歴は審査を受けるときによい印象を与えてくれます。反対に滞納履歴があるようですと印象が悪くなり、審査には通りにくくなります。

借りたお金をきちんと返せている人には金融機関は優しいのですが、何度も延滞を繰り返すようですと、厳しい目でチェックされます。同じ金融機関で両方のローンを利用するのは一長一短というところです。

優良顧客だという自信がある場合は、同じ金融機関を利用することがおすすめですが、過去に返済などでトラブルを起こした履歴がある場合は、他の金融機関で審査を受けることも考えておきましょう。

ただし、そのトラブルが金融事故として個人信用情報機関に掲載されている場合は、どの金融機関でも審査落ちする可能性が高くなるので気を付けてください。

住宅ローンで借金の一本化はできる?

住宅ローンはとても大きなお金を借りることができ、しかも低金利です。そうなるとローンを利用して借金の一本化を行えないだろうかと思う人もでてきます。インターネットで情報検索をすると、住宅ローンを利用して借金を一本化したという情報が掲載されています。

それでは実際に借金の一本化は可能なのでしょうか?

結論から言えば、借金の一本化はできません。唯一許されるとすれば、複数の会社の住宅ローンを1本化することが可能ですが、これはイレギュラーなケースです。原則として住宅ローンは住宅に関する費用にしか使うことができません。

家をかったり、リフォームをしたりするときだけに使えるのが住宅ローンですから、借金をまとめるために使うことは禁止されています。それではなぜ、一本化したという書き込みがあるのでしょう。

これは不動産業者に高い見積もりを出してもらうことで、実際に必要な費用以上に住宅ローンを借りるという手法を使うのですが、これが金融機関にバレると一括返済を求められる可能性もあります。あまりにリスクが高すぎますし、倫理的にも問題があります。

他の人がしているから自分もしたいと安易に考えずに、住宅ローンは住宅に関する費用にだけ利用するようにしてください。

住宅ローンの審査に落ちたときの対処法

住宅ローンは審査がありますので、もちろん審査に落ちることもあります。難しいのはなぜ審査に落ちたのかがわからないということにあります。借入希望額が大きすぎたのか、それともおまとめローンが影響したのかなど、推定はできるものの確定することができません。

審査に落ちたときは、まず他社の審査を受けましょう。ただし手当たり次第審査を受けても審査基準に大きな差がない場合、審査には落ち続けることになります。審査に落ちたときは条件を少しずつ変えていく必要があります。

金利の高い金融機関で審査を受ける


住宅ローンは低金利であるほど審査が厳しくなる傾向にあります。最初はとにかく金利の低い金融機関の審査を受けてしまいがちですが、審査落ちするようであれば、金利の高い金融機関の審査にシフトしていく必要があります。

借入希望額を下げる


年収に見合った借入希望額以上で審査を受けている場合は、年収の6倍以下にまで下げるようにしましょう。おまとめローンで返済中の人は年収の5倍以下にして、なおかつ返済比率が25%以下に収まるように計算して、借入希望額を調整しましょう。計算が難しくて分からない場合は、不動産業者に相談して計算してもらいましょう。

借入希望額を下げた場合は希望する物件を購入することができなくなるかもしれませんが、この場合は購入を一旦諦めるか、別の物件を選ぶようにしてください。新築物件の場合は、業者に相談して内装などの見直しなどを行うようにしましょう。

住宅ローンを返済できなくなったらどうなる?

住宅ローンを組んだときは問題なく返済できるつもりだったのに、リストラや給与カットなどでローンの返済が苦しくなることがあります。基本的に2ヶ月以上の滞納で一括返済を求められ、3ヶ月以上の滞納で競売にかけられます。

そして売却益が住宅ローンの返済に充てられるのですが、ほとんどのケースでローンの残高よりも売却益のほうが低くなるため、一部のローンが残ります。この残金は一括返済を求められますので、とても苦しい状態に追いやられます。

しかもおまとめローンを利用している場合は、そちらの返済も苦しくなっているはずですので、その先にあるのは債務整理しかありません。自宅を競売にかけられる段階になって弁護士に相談する人がいますが、そこまでいくと弁護士にできることはほとんどありません

ローンの返済が厳しくなったら、まずは金融機関に相談するようにしましょう。返済計画の立て直しに応じてくれる可能性もあります。それでもどうしても返済できそうにない場合は、返済が滞る前に家を売却するようにしましょう。

滞納する前に売却をすれば、おまとめローンも一括返済できますし、家はなくても住宅ローンもきちんと払い続けていけば、一括返済を求められることはありません。手元にお金が残りますので、引越しも出来ますし、当面の生活も安定させることができます。ローンを払えなくなったときは、できるだけ先手を打って対処するようにしてください。

まとめ

おまとめローンと住宅ローンには直接的な関係はありませんが、金融機関が貸し出すお金には一定の目安があります。返済比率が高くなりすぎると金融機関はお金を貸してくれませんので、すでにおまとめローンをしている人は、借りることができる金額が少なくなると考えてください。

返済中の借金の額が多すぎる場合は、返済比率が高いということで審査落ちする可能性が高くなります。可能であれば借りたお金は完済してから、住宅ローンを利用するようにしましょう。審査に通りやすくするために、勤続年数を3年以上にするなどして、借りやすい人になることも重要です。

そして何よりも自分の身の丈にあった金額の住宅購入をするようにしましょう。基本は年収の6倍以下までですが、借金を返済中という人は年収の6倍も借りることはできません。最新の機能がいっぱいの新築物件で暮らしたくても、現実的に判断して価格の低い中古物件などに切り替えるようにしましょう。

ときどき住宅ローンを利用して借金の一本化を行っている人がいますが、これは規約違反になり、一括返済を求められる可能性があります。他の人がやっているからと言って、安易に真似をしてはいけません。住宅ローンは住宅にかかる費用にだけ使うように心がけてください。

また、住宅ローンの返済が苦しくなったときは、滞納をする前に住宅の売却を進めるようにしてください。滞納して競売にかけられると借金だけが残ります。しかもその借金は一括返済を求められますので、返済できずに債務整理をすることになります。

ローンは残っても、先に家を手放すほうが家計は安定しますので、「滞納」が頭をよぎったら自宅の売却検討も始めるようにしましょう。

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